Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf beschrijven wij de uitvoering van het vastgestelde grondbeleid. Het grondbeleid ondersteunt de realisatie van de doelen uit de programma’s Economie, WME en Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. De verslaglegging voldoet aan de eisen en financiële kaders van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).

Visie grondbeleid

De gemeente voert een dynamisch grondbeleid. Afhankelijk van de gewenste mate van regie kiest de gemeente bij gebiedsontwikkelingen voor een actieve of faciliterende rol.

Tot nu toe zijn we bij woningbouw vooral (passief) faciliterend opgetreden. Onze eigen grondposities hebben wij met name ingezet om tijdelijke huisvesting en sociale woningbouw te realiseren. Via integrale gebiedsregie zullen wij met diverse beleidsvelden als grondzaken/planeconomie, gebiedsregie, wonen en vastgoed inzetten op een actievere rol om onze programmadoelen te behalen.

Uitvoering grondbeleid

Bij actief grondbeleid ontwikkelt de gemeentegronden voor eigen rekening en risico. Instrumenten die hierbij worden ingezet zijn onder andere strategische verwervingen, gebiedsregie en het vestigen van voorkeursrechten. De Nota Grondbeleid 2024 biedt hiervoor het beleidskader. De raad heeft het college gemandateerd om jaarlijks maximaal € 2,5 miljoen te besteden aan strategische aankopen.

Bij faciliterend grondbeleid werkt de gemeente mee aan initiatieven van derden. Gemeentelijke kosten worden verhaald via anterieure overeenkomsten, waarbij de systematiek van de Omgevingswet wordt toegepast. In 2026 is het Programma Kostenverhaal vastgesteld, inclusief de methodiek voor bijdragen aan de verbetering van de fysieke leefomgeving zoals de aanleg van een hoofdontsluiting of een natuurgebied.

De voortgang van de grondexploitaties wordt jaarlijks gerapporteerd via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). De raad stelt hierbij de geactualiseerde budgetten en grondexploitaties vast.

Grondexploitaties en resultaten

Begin 2026 kende de gemeente vier actieve grondexploitaties, alle gericht op woningbouw, waarvan twee voor tijdelijke huisvesting. Daarnaast zijn in 2024 drie voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld die mogelijk leiden tot nieuwe grondexploitaties. Naar verwachting worden eind 2027 één of meerdere nieuwe grondexploitaties voor woningbouw aan de raad voorgelegd.

De actuele prognose van resultaten, boekwaarden en risico's van de lopende grondexploitaties wordt jaarlijks opgenomen in de MPG.

Uitgangspunten voor realistische programmering van woon- werklocaties

Voor woningbouw werkt de gemeente binnen de regionale afspraken met de provincie Zuid-Holland. Op basis van de huidige prognoses is ruimte beschikbaar voor circa 4.150 woningen tot en met 2032. Voor bedrijventerreinen wordt uitvoering gegeven aan de Strategie Werklocaties Hoeksche Waard 2025-2035. Hierbij wordt onder meer onderzocht waar uitbreidingsruimte mogelijk is, rekening houdend met actuele beperkingen in de netcapaciteit.

Actuele prognose van bouwgronden in exploitatie (BIE)

Lopende grondexploitaties

Als gemeente Hoeksche Waard hebben wij op dit moment vier lopende grondexploitaties, waarmee wij woningbouw realiseren:

In de volgende tabel staan de verwachte eindresultaten per grondexploitatie opgenomen op basis van een meerjarige doorrekening. Hiermee wordt de ontwikkeling van de gronden die in exploitatie zijn genomen weergegeven. Begin 2026 zijn de grondexploitaties geactualiseerd en deze zijn door middel van de Meerjaren Prognoses Grondexploitaties (afgekort: MPG) in juli 2026 door de raad vastgesteld.

Ten opzichte van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025 zijn de grondexploitaties Tijdelijke huisvesting Goudswaard, en Fazant 5 Maasdam (administratief) gesloten. De verwachting is dat in 2026 de grondexploitaties Tijdelijke huisvesting Numansdorp zal worden afgesloten.

Toelichting op de lopende gebiedsontwikkelingen

Deze grondexploitaties zijn in het MPG 2026 uitgebreid nader toegelicht. Een korte toelichting per complex is hieronder opgenomen.

Land van Essche III Strijen

Deze ontwikkellocatie ligt aan de zuidkant van Strijen. In verband met de procedures van het bestemmingsplan en een langere voorbelasting bij bouwrijp maken heeft dit project een oponthoud opgelopen van iets meer dan twee jaar. Het bestemmingsplan is in maart 2023 door de raad vastgesteld. Het project omvat de bouw van 155 woningen waarvan 30 betaalbare huurwoningen en 28 koopstart woningen. In 2024 zijn alle woningen verkocht, is het plangebied bouwrijp gemaakt en is begonnen met de bouw van fase I. Eind 2026 zullen alle woningen uit fase I zijn opgeleverd en is binnen deze fase woonrijp gemaakt. Eind 2025 is na bouwrijp maken ook gestart met de bouw van fase II. Woonrijp maken en oplevering staat gepland voor het eerste halfjaar van 2027. Na overdracht van het openbaar gebied aan de gemeente medio 2027 kan de grondexploitatie per 31 december 2027 met een klein positief resultaat worden afgesloten.

Uitbreiding Goudswaard Noordoost

Deze ontwikkellocatie ligt aan de oostzijde van Goudswaard, net ten zuiden van de Molendijk. Het project omvat de bouw van 27 woningen in verschillende categorieën. In de oorspronkelijke planning zouden alle woningen in december 2023 zijn opgeleverd. Vanwege stroeve verkoop van de dure woningen aan de noordrand van het plangebied is er pas in 2024 een aanvang met de bouw gemaakt. Momenteel wordt onderzocht of de 4 onverkochte woningen kunnen worden vervangen door 6 levensloopbestendige woningen. De wijziging van de invulling zorgt voor verdere vertraging. Na het definitieve ontwerp voor de gewijzigde noordrand en het doorlopen van de planologische procedure in 2026 zal in 2027 met de bouw van deze laatste woningen kunnen worden gestart. In kwartaal 2 van 2028 zal woonrijp maken voltooid worden en vindt overdracht van het openbaar gebied aan de gemeente plaats, zodat de grondexploitatie per 31 december 2028 kan worden afgesloten, naar verwachting met nog steeds een mooi positief resultaat ondanks alle vertragingen.

Tijdelijke huisvesting Numansdorp

De locatie ligt in het oosten van Numansdorp aan het noordelijk gedeelte van de Wethouder Van der Veldenweg. De tijdelijke huisvesting bestaat uit 40 wooneenheden en is gelegen in de zuidelijke helft van de locatie. De noordelijke helft wordt ingericht als park. Het negatieve resultaat van de grondexploitatie was bij opening ingecalculeerd en is door de gemeenteraad bij de vaststelling van de grondexploitatie geaccepteerd. Met ontwikkelaar HW Wonen is overeengekomen de verkochte grond over 15 jaar terug te kopen tegen de oorspronkelijke verkoopprijs. Het terrein is bouwrijp en alle wooneenheden zijn door HW Wonen geplaatst. Door een discussie met het waterschap over de landschappelijke inpassing van het noordelijke exploitatie gebied is het plan opnieuw ingetekend, zijn de herziene werkzaamheden in 2026 uitgevoerd en worden eind 2026 opgeleverd. De grondexploitatie kan in 2026 worden afgesloten.

Tijdelijke huisvesting Lindehoeve Oud-Beijerland

Deze locatie ligt in het centrum van Oud-Beijerland op de locatie van het voormalig multifunctioneel centrum De Lindenhoeve. Hier worden door HW Wonen 50 tijdelijke woningen geplaatst voor een periode van 10 jaar. De gemeente maakt voor HW wonen de grond bouw- en woonrijp waarna de grond wordt uitgegeven in een huurafhankelijk recht van opstal. Deze vorm van uitgifte maakt het mogelijk om na de exploitatieperiode een nieuwe grondexploitatie te openen voor de ontwikkeling van permanente woningen.

De sloop van het voormalige MFC is in sep 2024 gestart en begin 2025 afgerond. Vanwege leveringsproblemen is de plaatsing van de tijdelijke woningen vertraagd tot eind 2025 en zal het woonrijp maken in Q3 2026 worden afgerond. De grondexploitatie blijft open gedurende de looptijd van het recht van opstal en wordt alsdan met een klein verlies afgesloten per eind 2036.

Vennootschapsbelasting in relatie tot grondexploitaties

Onze gemeente is aangemerkt als ondernemer en is daardoor belastingplichtig is. Jaarlijks wordt binnen alle grondexploitaties gekeken wat het totale jaarlijkse winstbedrag is. Daarover moet de gemeente vennootschapsbelasting betalen.

Winstneming en het nemen van verliezen

Winstneming

Tussentijdse winstneming is binnen de regelgeving van de BBV verplicht als:

• de grondexploitatie een resterende looptijd heeft van maximaal 10 jaar;
• het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat én
• een deel van de (bouwrijpe) grond is verkocht én
• een deel van de kosten is gerealiseerd.

De tussentijdse winst is een incidentele opbrengst die zich lastig laat voorspellen tijdens de begroting door versnellingen en/of vertragingen in de voortgang van projecten lopende het jaar.

In deze jaarrekening is volgens deze methode berekend welke winstneming noodzakelijk was. Dit is tevens in de jaarrekening verwerkt. Hiervoor wordt verwezen naar de eerdere tabel in deze paragraaf.

Verliezen

Het resultaat van een grondexploitatie wordt berekend door het saldo van de (toekomstige) kasstromen. Zien we hier een verlies, dan moeten wij op grond van de BBV hiervoor een voorziening treffen. De voorziening wordt gewaardeerd op basis van eindwaarde. In principe zijn geen tussentijdse afrekeningen met deze voorziening. Bij de jaarrekening 2025 is het bedrag van de verliesvoorziening bijgesteld aan de hand van de uitkomsten van het MPG 2026.

Risico's en voorzieningen

Risico's

In principe moeten de voorzienbare risico’s binnen de grondexploitaties worden opgevangen. De resultaten van de grondexploitaties en de relatieve doorlooptijd ervan geven aan dat de financiële risico’s beheersbaar zijn. De onvoorziene risico’s binnen de grondexplotaties worden berekend volgens de “kans x impact methode”. Hiermee wordt aangesloten bij de totale risico-inventarisatie van de gemeente. In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden de eventuele onvoorzienbare risico’s vertaald naar een financieel risico.

Momenteel zijn alle grondexploitaties in het stadium van uitvoering aangekomen, hetzij de bouwfase, hetzij de fase woonrijp maken, óf is het eindresultaat zodanig dat onvoorzienbare risico’s binnen de grondexploitaties opgevangen kunnen worden. Er hoeft dus geen beroep te worden gedaan op het weerstandsvermogen.

Reserve

Met de vaststelling van de Notitie Reserves & Voorzieningen is de reserve Grondexploitaties komen te vervallen. Vanaf 2023 worden de onvoorzienbare risico's van de lopende grondexploitaties meegenomen bij het in beeld brengen van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente.

Voorziening

We dekken verwachte tekorten bij lopende en nieuwe grondexploitaties conform BBV-regelgeving af met een verliesvoorziening grondexploitaties. Eventuele aanvullende stortingen in deze verliesvoorziening komen ten laste van het exploitatiesaldo. Op grond van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (MPG 2026), waartoe medio juli 2026 door de raad over is besloten, staat hieronder de actuele stand van de voorziening verliezen grondexploitaties. We berekenen de voorzieningen op basis van de eindwaardeberekeningen vanuit de grondexploitaties.