Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf grondbeleid beschrijven wij de uitvoering van het vastgestelde grondbeleid. 

Er is vrijheid in de opstelling van deze paragraaf onder de voorwaarde dat deze aan de regelgeving van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voldoet. Deze notitie vormt een belangrijk financieel kader voor gemeenten in de uitwerking en de verslaglegging van de diverse grondexploitaties. De belangrijkste pijlers betreffen:

• Handreiking vennootschapsbelasting en gemeentelijk grondbedrijf (2015);
• Beperken van de risico’s;
• Vernieuwing van de begroting en verantwoording van de gemeente zodat meer vergelijkbaarheid in de verslaggeving ontstaat.

We maken in deze paragraaf onderscheid tussen faciliterende grondexploitaties en de bouwgronden in exploitatie (BIE). Het staat ons vrij om beide vormen van grondbeleid als een gemengd project in de projectadministratie op te nemen en de sturing en beheersing hierop in te richten.

Conform artikel 16 van het BBV verwerken wij onderstaande punten in onze verslaglegging:

• Visie grondbeleid: een visie op het grondbeleid in relatie tot de uitvoering van de doelstellingen van de programma’s in de begroting;
• Uitvoering grondbeleid: een verduidelijking van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
• Prognose BIE: Een actuele inschatting van de te verwachten resultaten, winstnemingen en risico’s van de totale grondexploitatie;

Visie grondbeleid

Dynamisch grondbeleid

In 2024 heeft u de nota grondbeleid vastgesteld. Daarin is de overgang van faciliterend naar meer actief grondbeleid onder de titel dynamisch grondbeleid ingezet. Per ruimtelijke ontwikkeling wordt maatwerk toegepast en wordt bekeken welke rol de gemeente speelt. Daarbij bepaalt de gemeente, mede met het oog op de omstandigheden in de markt, in welke mate zij zelf aan het stuur wil zitten om ontwikkelingen van de grond te krijgen. 

Onderdeel van deze nota was ook het mandaat strategische aankopen. Als strategische grondaankopen noodzakelijk worden geacht om een actievere rol in te nemen bij gebiedsontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van het mandaat strategische aankopen. Hiermee heeft het college de mogelijkheid om snelle verwervingen in het kader van een actief grondbeleid zelfstandig uit te voeren en daarmee slagkracht te creëren in een beweeglijke markt. 

Instrumenten grondbeleid

Om de bestuurlijke doelen van het gemeentelijke grondbeleid te bereiken, zetten we een ‘gereedschapskist’ met verschillende instrumenten in. De bestuurlijke (in dit kader ruimtelijke) doelen liggen vast in de meerjarenbegroting, het coalitieuitvoeringsprogramma en diverse visiedocumenten en de daarmee samenhangende beleidsnota’s. De bestuurlijke doelen zijn dynamisch en regelgeving verandert. Daardoor kan ook de inhoud van de gereedschapskist wijzigen.

De huidige nota kostenverhaal is één van de beleidsdocumenten die wij in dit kader inzetten. Om betere invulling te geven aan ons grondbeleid wordt er een nieuw programma kostenverhaal opgesteld. Daarbij worden de volgende twee punten geactualiseerd ten opzichte van de huidige beleidsnota: 

• Het programma schrijft een uniforme werkwijze van wettelijk verplichte kostenverhaal voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuwbouwplan of bouwactiviteit binnen de gemeente wil realiseren;
• Met het programma geeft de gemeente aan op welke manier zij de bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied op initiatiefnemers wil verhalen. Hierdoor ontstaat meer financiële slagkracht om verbeteringen in de fysieke leefomgeving te realiseren.

Het programma zal ter besluitvorming aan het college worden aangeboden in het vierde kwartaal van 2025.

In 2026 geven we met gebiedsregie verder vorm aan actieve gebiedsontwikkelingen door het maken van ontwikkelbeelden voor onze dorpen in lijn met de omgevingsvisie en de toekomstvisie van de Hoeksche Waard. Doel hierbij is het creëren van maatschappelijke meerwaarde voor het eiland.

Uitvoering grondbeleid

Woonvisie en bedrijventerreinprogrammering

Bij de uitvoering van de diverse doelstellingen van de programma’s in de begroting zetten wij ons dynamische grondbeleid in. 

Met de provincie Zuid-Holland maken wij afspraken rondom woningbouw en bedrijventerreinen. Daarmee is de basis gelegd voor de ruimtelijke structuur om te ontwikkelen. 

Op basis van de Trendraming 2023 heeft de gemeente van 2023 tot en met 2032 de ruimte voor de bouw van 4.150 nieuwe woningen. Met dat aantal kan de vitaliteit van de kernen in stand worden gehouden en daar waar mogelijk kunnen nieuwe locaties worden ontwikkeld om aan de woonbehoefte te blijven voldoen en gestalte te geven aan het gezinseiland-principe.

Voor bedrijventerreinprogrammering gelden afspraken voor de periode 2014-2030. Vraag en aanbod van bedrijventerreinen brengen we daarmee kwantitatief en kwalitatief met elkaar in evenwicht. We onderscheiden 3 categorieën: ontwikkelen, niet ontwikkelen en visie. Uit onderzoek blijkt dat er regionaal een overaanbod voor de werkmilieus ‘industrieel’ en ‘kleinschalig/gemengd bedrijventerrein’ is. Er is nog wel ruimte in de distributiesector.

Invulling actief grondbeleid

Door een dynamisch grondbeleid te voeren kiezen wij bij gebiedsontwikkeling als gemeente voor een actieve dan wel faciliterende rol, afhankelijk van de mate van regie die de gemeente in wil nemen.

Bij actief grondbeleid beogen wij om bouwgrond voor eigen rekening en risico te ontwikkelen. Tot nu toe zijn we bij woningbouw vooral (passief) faciliterend opgetreden. Onze eigen grondposities hebben wij met name ingezet om tijdelijke huisvesting en sociale woningbouw te realiseren.

In het kader van het dynamische grondbeleid maken wij gebruik van gebiedsregisseurs en onze overige ‘instrumenten’, waaronder strategische verwervingen en het vestigen van voorkeursrecht. Zo hebben wij in 2025 een voorkeursrecht gevestigd op alle percelen die mogelijk ingezet gaan worden om de westelijke ontsluitingsroute te realiseren. 

Om grond in exploitatie te brengen (BIE) opent u als raad een grondexploitatie. Een grondexploitatie is een financieel plan waarin de gemeente inzichtelijk maakt welke kosten en opbrengsten samenhangen met de ontwikkeling van een bepaald stuk eigen grond. Het laat zien of een gebiedsontwikkeling financieel haalbaar is en welke risico’s eraan gebonden zijn. Jaarlijks bieden wij u als raad de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) aan. Hierin wordt verslag gedaan van en inzicht gegeven in boekwaarden, ramingen en risico's van de lopende grondexploitaties (BIE). Als raad stelt u deze vast. De verwachting is, dat er in 2026 één of meerdere nieuwe grondexploitaties zullen worden geopend.

Invulling faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid verleent de gemeente medewerking aan een ontwikkelingsinitiatief van derden. In die situatie heeft de gemeente de wettelijke plicht om de gemeentelijke kosten te verhalen op de ontwikkelaar. Wij leggen de afspraken vast in een anterieure overeenkomst, waarbij de systematiek van het kostenverhaal, zoals beschreven in de Omgevingswet, als basis dient. Wij als gemeente sturen in deze anterieure overeenkomst op de gewenste uitgangspunten van de ontwikkeling en op risicobeperking. Via integrale gebiedsregie zullen wij in 2026 zorgen voor prioritering en samenhang tussen de diverse initiatieven. 

Actuele prognose van bouwgronden in exploitatie (BIE)

Lopende grondexploitaties

Als gemeente Hoeksche Waard hebben wij op dit moment zes lopende grondexploitaties, waarmee wij woningbouw realiseren:

In onderstaande tabel staan de verwachte eindresultaten per grondexploitatie, op basis van een doorrekening zoals opgenomen in de MPG 2025 (begin juli door de raad vastgesteld) en de in 2024 nieuw geopende grondexploitaties.

Ten opzichte van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024 zijn de grondexploitaties Tijdelijke huisvesting Goudswaard, Tijdelijke huisvesting Lindehoeve en Fazant 5 Maasdam (administratief) geopend. Er zijn geen grondexploitaties afgesloten per 31-12-2024. Bij het openen van de grondexploitaties Tijdelijke huisvesting Numansdorp en Goudswaard was de verwachting dat deze konden worden afgesloten per 31-12-2024. Door vertraging van de bouw bij Tijdelijke huisvesting Numansdorp en door uitloop van het woonrijp maken bij Tijdelijke huisvesting Goudswaard zullen deze naar verwachting respectievelijk eind 2040 en eind 2025 worden afgesloten.

Toelichting op de lopende gebiedsontwikkelingen

Deze grondexploitaties worden in het MPG uitgebreid nader toegelicht. Een korte toelichting per complex is hieronder opgenomen.

Land van Essche III Strijen

Deze ontwikkellocatie ligt aan de zuidkant van Strijen tussen de Schenkeldijk en de Randweg. Per 1 januari 2020 is de grondexploitatie vastgesteld en op 19 april 2022 is tussen de gemeente en BOwonen een overeenkomst gesloten voor de grondverkoop en de voorwaarden voor de realisatie van 155 woningen, waarvan18 woningen in de sociale huursector. Er is subsidie verstrekt door de Provincie. In 2024 zijn alle woningen verkocht, is het plangebied bouwrijp gemaakt en in oktober 2024 is de grond geleverd. Inmiddels is begonnen met de bouw van de woningen en de oplevering van de laatste woningen is gepland in 2026. Daarbij is er van uitgegaan dat ook in 2026 het woonrijp maken voltooid wordt en het openbaar gebied aan de gemeente wordt overgedragen. Deze planning loopt ongeveer twee jaar achter op de oorspronkelijke planning. Redenen zijn een langere voorbelasting, aanpassingen van het woningbouwprogramma mede ten behoeve van het achteraf inpassen van sociale huurwoningen, en aanvullend archeologisch onderzoek. Na actualisatie komt de grondexploitatie uit op een positief resultaat per 31 december 2026.

Uitbreiding Goudswaard Noordoost

Op 15 december 2020 is de grondexploitatie vastgesteld en 23 september 2021 is de samenwerkings- en verkoopovereenkomst getekend tussen de gemeente en De Langen & van den Berg Vastgoed B.V. Begin 2022 was het terrein bouwrijp, echter vanwege een moeizame verkoop is pas in 2024 begonnen met de bouw van de eerste woningen. Op het programma staan, afhankelijk van het te kiezen woningtype, 24 of 26 woningen. De keuze is tussen 10 beneden-boven-woningen of 8 rug-aan-rug-woningen in de goedkope categorie. Door de stroef verlopen verkoop wordt momenteel onderzocht of de vier woningen aan de noordrand vervangen kunnen worden door andere type woningen. Voorlopig wordt uitgegaan van oplevering in 2027, waarna het openbaar gebied nog woonrijp gemaakt moet worden. Uiterlijk eind 2027 zou dan de grondexploitatie met een klein positief restultaat afgesloten kunnen worden.

Tijdelijke huisvesting Numansdorp

In 2023 heeft woningcorporatie HW Wonen, in samenwerking met gemeente Hoeksche Waard, het initiatief genomen om tijdelijke huisvesting te realiseren aan de Wethouder Van der Veldenweg in Numansdorp. Op deze locatie zijn 40 modulaire woningen geplaatst voor een periode van 15 jaar. Het project is bedoeld om tegemoet te komen aan de dringende behoefte aan betaalbare woonruimte voor diverse doelgroepen, waaronder jongeren tot 28 jaar, andere Hoeksche Waardse woningzoekenden die dringend tijdelijke woonruimte nodig hebben, en statushouders en/of Oekraïense vluchtelingen. Er wordt subsidie vanuit de Provincie ontvangen voor de realisatie van tijdelijke huisvesting. De eerste woningen zijn in maart 2024 geplaatst en medio 2024 verhuurd. De inrichting en afwerking van het terrein worden in de het begin van 2025 afgerond waarna gestart zal worden met het achterliggende park. De verwachting is dat de inrichting van het gebied in 2025 is voltooid. Met HW Wonen is overeengekomen de verkochte grond over 15 jaar (2040) terug te kopen tegen dezelfde prijs als de verkoopprijs. De grondexploitatie wordt in beginsel tot en met terugkoop opengehouden. Er zal in 2025 onderzocht worden of eerdere afsluiting van de grondexploitatie juridisch mogelijk is. In de grondexploitatie is een substantiële verliesvoorziening opgenomen.

Tijdelijke huisvesting Goudswaard

In 2023 hebben woningcorporatie HW Wonen en gemeente Hoeksche Waard het initiatief genomen om tijdelijke huisvesting te realiseren op een terrein tussen de Vaartweg, de Rietakker en de Molendijk in Goudswaard. Op deze locatie zijn 20 modulaire woningen geplaatst voor een periode van 15 jaar. Deze woningen zijn bedoeld om tegemoet te komen aan de dringende behoefte aan betaalbare woonruimte voor diverse doelgroepen. Een derde van de woningen is bestemd voor jongeren tot 28 jaar, een derde voor andere Hoeksche Waardse woningzoekenden die dringend tijdelijke woonruimte nodig hebben, en de overige woningen zijn gereserveerd voor de huisvesting van statushouders en/of Oekraïense vluchtelingen. Er wordt subsidie vanuit de Provincie ontvangen voor de realisatie van tijdelijke huisvesting. De woningen zijn geplaatst en momenteel wordt het woonrijpmaken afgerond. Begin 2025 worden de laatste speeltoestellen geplaatst en zal de locatie beplant en ingezaaid worden. Naar verwachting kan ook deze grondexploitatie in 2025 worden afgesloten met een bescheiden positief resultaat.

Fazant 5 Maasdam

In 2021 heeft woningcorporatie HW Wonen het plan opgevat om de locatie van de voormalige basisschool OBS De Pijler aan de Fazant 5 in Maasdam te herontwikkelen. Het gebouw is in 2018 gesloopt. De gemeente was eigenaar van de grond heeft deze in november 2024 in bouwrijpe staat verkocht aan initiatiefnemer. HW Wonen wil een appartementencomplex van 3 woonlagen met 11 sociale huurwoningen bouwen. Achter het appartementengebouw worden 18 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Aan de voorkant wordt groen geplaatst in overleg met omwonenden. Op 23 april 2024 is het bestemmingsplan en een besluit hogere waarden geluid inclusief de grondexploitatie vastgesteld door de Raad. Op 10 juni 2024 is een anterieure overeenkomst getekend waarin de kosten zijn verzekerd en ook de verkoop van de grond is geregeld . Op 18 september 2024 is de omgevingsvergunning verleend. Verwachting is dat de woningen eind 2025 opgeleverd kunnen worden. Na het woonrijp maken en de overdracht van het openbare gebied aan de gemeente kan de grondexploitatie per 31 december 2025 worden afgesloten, naar verwachting met een nulresultaat.

Tijdelijke huisvesting Lindehoeve Oud-Beijerland

Op de locatie van voormalig multifunctioneel centrum De Lindenhoeve wil HW woning 50 woningen plaatsen voor een periode van 10 jaar. De tijdelijke woningen worden gebouwd voor onder andere Hoeksche Waardse woningzoekenden. 25 woningen zijn bestemd voor jongeren tot 28 jaar en voor andere Hoeksche Waardse woningzoekenden die door persoonlijke omstandigheden snel tijdelijk woonruimte zoeken. De overige woningen worden ingezet voor de huisvesting van statushouders (vluchtelingen die inmiddels een verblijfsvergunning en daarmee recht op huisvesting hebben gekregen). De gemeente maakt voor HW wonen de grond bouw- en woonrijp, waarna de grond zal worden uitgegeven in een huurafhankelijk recht van opstal. De sloop van de huidige opstallen is in september 2024 gestart en is inmiddels afgerond en er is gestart met bouwrijp maken. Er wordt subsidie vanuit de Provincie ontvangen voor de realisatie van tijdelijke huisvesting. De raming is dat deze grondexploitatie licht negatief wordt afgesloten.

Vennootschapsbelasting in relatie tot grondexploitaties

We verwachten dat onze gemeente als ondernemer wordt aangemerkt en daardoor belastingplichtig is. Het merendeel van de huidige grondexploitaties heeft een voordelig of neutraal eindresultaat (zie bovenstaande tabel met resultaten op eindwaarde). De grondexploitatie Tijdelijke huisvesting Numansdorp zal naar verwachting worden afgesloten met een fors negatief resultaat. Binnen de regels van de vennootschapsbelasting mogen we winstgevende exploitaties compenseren met de verlieslatende grondexploitaties. Jaarlijks wordt binnen alle grondexploitaties gekeken wat het totale jaarlijkse winstbedrag is. Daarover moet de gemeente vennootschapsbelasting betalen.

Winstneming en het nemen van verliezen

Winstneming

Tussentijdse winstneming is binnen de regelgeving van de BBV mogelijk als:

• De grondexploitatie een resterende looptijd heeft van maximaal 10 jaar;
• het resultaat op de grondexploitatie betrouwbaar kan worden ingeschat én
• een deel van de (bouwrijpe) grond is verkocht én
• een deel van de kosten is gerealiseerd.

De tussentijdse winst wordt berekend aan de hand van de ‘percentage of completion’-methode (POC-methode), met andere woorden de mate van voltooing als maatstaf voor het nemen van een voorschot op het eindresultaat. Dit dient door alle gemeenten op eenzelfde wijze te worden toegepast met als doel de resultaten tussen gemeenten onderling vergelijkbaar te maken.

Dit voortgangspercentage, en daarmee de bepaling van de tussentijdse winst, is pas goed mogelijk en zichtbaar op het moment dat de jaarrekening wordt opgemaakt. De tussentijdse winst is een incidentele opbrengst die zich lastig laat voorspellen tijdens de (eerste) begroting van een project als gevolg van versnellingen, vertragingen en/of andere wijzigingen in de voortgang van projecten lopende het jaar.

Verliezen

Het resultaat van een grondexploitatie wordt berekend door het saldo van de (toekomstige) kasstromen. Wordt er een verlies gesignaleerd, dan dient er op grond van de BBV een voorziening voor te worden getroffen.
De voorziening wordt gewaardeerd op basis van eindwaarde. In principe zijn er geen tussentijdse afrekeningen met deze voorziening. Bij de jaarrekening 2024 is aan de hand van de uitkomsten van het MPG 2025 gebleken dat het bedrag in de verliesvoorziening moest worden bijgesteld als gevolg van de actualisatie van de grondexploitatie Tijdelijke huisvesting Numansdorp.

Risico's en voorzieningen

Risico's

In principe moeten voorzienbare risico’s binnen de grondexploitaties worden opgevangen. De resultaten van de grondexploitaties en de relatieve doorlooptijd ervan geven aan dat de financiële risico’s beheersbaar zijn. De onvoorzienbare risico's bij de lopende grondexploitaties worden meegenomen bij het in beeld brengen van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente.

De gemeentebrede risico-inventarisatie gaat uit van de “kans x impact”-methode. Vervolgens wordt over het totaal van de geïnventariseerde risico’s met behulp van een zogeheten Monte Carlo-simulatie (statische rekenmethode) het minimum bedrag berekend dat nodig is om de hoogte van het weerstandsvermogen te bepalen en daarmee het beslag op de algemene reserve.

Vanuit het vastgestelde MPG 2025 is op basis van de“kans x impact”-methode € 130.000 aan onvoorzienbare risico's met betrekking tot de lopende grondexploitaties vastgesteld. Bij de totale risico-inventarisatie van de gemeente is rekening gehouden met het risico dat de gemeente bij Land van Essche III in Strijen de ontvangen subsidie van de Provincie van € 260.000 moet terugbetalen. Omdat er per 11 juli 2023 nog niet met de bouw van de woningen was begonnen en er toen ook geen vaststellingsverzoek was ingediend is de kans op terugvordering op 50% ingeschat, een risicobedrag van € 130.000. Dit risicobedrag hoeft niet ten laste van het weerstandsvermogen te komen, omdat het eindresultaat van de grondexploitatie nog ruim voldoende is om dit risico op te vangen.

Conform de BBV-regelgeving worden verwachte tekorten bij lopende en nieuwe grondexploitaties afgedekt met een verliesvoorziening grondexploitaties. De voorziening wordt bepaald op basis van de eindwaardeberekeningen vanuit de grondexploitaties. Eventuele stortingen in deze verliesvoorziening komen ten laste van het exploitatiesaldo. De gemeenteraad stelt jaarlijks bij de jaarrekening de herziening van de grondexploitaties en daarmee de mutaties van de verliesvoorziening vast.

Op grond van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (MPG 2025) wordt er voor 2026-2028 één verlieslatende grondexploitatie verwacht: Tijdelijke huisvesting Numansdorp.